房价应以20年租金回报率计算
金岩石 房产估值较为常用的标准是工资/房价比和租金/房价比。按这两个标准，中国的房价至少还要再跌一半，所以就难怪有人悲观预测在近期楼市“小阳春”之后还将有新一轮房价暴跌。发展中国家开发商主营利润来自土地开发溢价，土地开发溢价由城市化驱动。在中国，城市化往往又和市场化同步推进，在经济高增长背景下成双重溢价，进一步强化了城市住宅的投资性溢价。这时我们看到，在消费和投资的双重驱动之下，中国城市房产的合理价格必然远高于发达国家的估值标准，因为房价中包含了土地开发的投资性溢价。城市住宅的投资性溢价是在交易中实现的，房产的交易价值也是由市场情绪和资金流动决定的，房产泡沫也就必然会不断生成-破灭-再生成，周而复始，生生不息。城市中产阶层形成后，股市与房市的螺旋式互动也逐渐形成，房价开始在经济周期中与股市和通胀赛跑:与股市跑接力赛，与通胀比赛马拉松。“炒房炒股”在投资人的“精神账户”中不断转换，房产也就必然不断产生交易性溢价。所以说:房地产天然不是投资品，投资人却天然热爱房地产。发展中国家在城市化率30％～70%的进程中，房地产的核心利润来源是“地”，所以房产定价权主要在一级市场（新房和次新房）；发达国家在城市化基本完成之后，房地产的核心利润才由“地”转为“房”，因为土地溢价逐渐消失了，房产定价权才会转移到二级市场（二手房）。所以在发达国家，通常是用二手房交易看均价，用新屋开工率看周期。如果能够量化城市化进程中的房产交易性溢价，就能够在发达国家的估值标准之上增加一个交易价值的溢价函数，计算出中国城市房地产的合理高估。可惜到目前为止还没有看到此类研究，似乎大家都默认了预期翻倍的房价。在我的购房心理预期中，发达国家以10年的租金回报率计算合理房价，在中国就应以20年以上计算。投资性溢价预期越高的区位比如杭州上海北京等地，房价的租金回报率就越低。最后说说另一个估值指标--工资/房价比率，它在中国也要大打折扣，比如房价涨幅越高的地区，“两外（外国外地）”人口越多，购房群体中工薪阶层的比例就越小，用工资/房价比率来衡量自然也就不靠谱了。摘自《理财周报》